合同约定分期付款，建设工程优先受偿权如何起算

【突发情况】

客户LXJS集团有限公司诉开发商南京JY房地产开发有限公司案件【（2024）苏0113 民初7145号】，栖霞法院判决JY公司支付工程款本金5600多万元、利息数百万元。工商银行南京栖霞支行对案涉房产有抵押权，提出撤销权之诉。

南京中院的二审案件【（2026）苏01民终2757号】主审法官对优先权的起算时间有自己的认识与坚持。

【实践经验与未来趋势】

我们律所办理的主张优先受偿权的案件非常之多，在大量的胜诉实践中，我们形成了固化认识，应该从最后付款期限起十八个月内。

法律依据是：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”“分期履行债务的诉讼时效自最后一期届满起算。”“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”（《民法典》第十条）是在法律规定不明确的情况下的破局之法。

判例与说理依据是：最高人民法院（2021）最高法民申4949号案裁判要点：“工程价款虽可以约定分期给付，但在本质上仍是同一债务，因此，对于行使建设工程价款优先受偿权的起算时间也应从整体性上进行把握，不应分段起算。同时，工程价款优先权是为了保障承包人的工程款债权而设立的法定权利，应当便于承包人行使自身的法定权利，如果对每一期的工程款都单独起算行使期限，承包人需要频繁主张权利，可能就会针对于同一工程价款优先权发生多个纠纷，也会造成司法资源的浪费。在当事人约定分期支付工程款的情况下，工程价款优先受偿权的行使期限应当从最后一期工程款应付之日起算。”

南京中院的意见倒逼我们重新深入研究这一课题。

【现有的权威观点】

一、“建设工程施工合同中，通常对工程价款结算事项予以约定，包括预算工程价款、工程进度款、竣工价款、质量保修金等支付方式、实现及数额等，应以工程最终的竣工总价款的应付款时间作为建设工程优先受偿权的起算时间。”

依据：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释(一）理解与适用》第427页。

第426页载明：“分期施工、阶段付款的建设工程施工合同，承包人主张阶段性工程价款而合同仍在继续履行的，应以工程最终竣工结算后所确定的工程总价款的应付款时间作为优先受偿权行使期限的起算点”

该书是最高人民法院民事审判第一庭编著的“司法解释理解与适用丛书”（人民法院出版社出版），具有审判指导意义。

二、“承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使”。

依据：入库案例（“海某建设公司诉丰某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案”，入库编号：2023-07-2-115-006）裁判要旨。

三、“当工程价款数额已经确定且发包人的支付已届履行期时，承包人关于支付工程款的请求才可能得到支持，承包人届时主张优先受偿权才有现实意义。”

依据：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释(一）理解与适用》第423页。

四、江苏高院2025年10月27日有判决认为：“工程最终竣工结算的总价款为建设工程优先受偿权的起算时间。”

依据：（2023）苏民终935号民事判决书。

【未来趋势】

工程款债权具有‌整体性与唯一性‌，即使约定分期支付，仍属同一债务。优先受偿权起算时间也应参照诉讼时效的规定‌。

附言：“以旁征博引之术，成大气磅礴之势”，上海旁博律师事务所是一家专业化精品所，业务定位为债权债务，客户集中在建设工程领域和大型设备制造业领域，以及兼具建工与设备的环保行业。